午後の部の第24問（不動産登記法）の解説です！

テーマは、受験生が混乱しやすい「仮登記された権利の移転（仮登記の仮登記など）」について。この論点を脳内でスッキリ整理するための最大の鍵は、現在の登記が「1号仮登記（物権変動）」なのか「2号仮登記（請求権保全）」なのかを見極めることです。

登記記録を確認してみましょう。

原因が「売買の予約」ではなく「売買」となっています。つまり、すでに売買という物権変動が起きている（形式上書類が足りないなどの理由で入れた）「1号仮登記」です。Bさんは「仮登記という枠組みに入った所有権そのもの」を持っています。

この「1号仮登記の移転」という特殊な場面において、登記の形式や添付書類、登録免許税がどうなるか、各選択肢をパバッと判定していきましょう！

登記記録に次のような記録（抜粋）がある甲土地について、次のアからオまでの記述のうち、第1欄に掲げる事由が生じたときに、B及びCが書面により共同して申請する登記に関する第2欄に掲げる記述が正しいものの組合せは、後記1から5までのうち、どれか。
なお、判決による登記、代位による登記及び仮登記を命ずる処分に基づく仮登記については、考慮しないものとする。また、租税特別措置法等の特例法による税の減免規定の適用はないものとする。

第1欄に掲げる事由が生じたときに、Ｂ及びＣが書面により共同して申請する登記に関する第２欄に掲げる記述が正しいものの組合せは、後記1から5までのうち、どれか。

ア

イ

ウ

エ

オ

【選択肢】

1：ア イ
2：ア ウ
3：イ エ
4：ウ オ
5：エ オ

【問題文】

ア

【結論：誤り（バツ）】

【解説】

Bさんはまだ「仮登記」という不完全な状態の権利を持っています。その不完全な権利（仮登記された所有権）をCさんに売却したからといって、売却された後の登記がいきなり「本登記」にレベルアップすることはありません。元が仮登記である以上、それを譲り受けたCさんの登記も「仮登記」の形式（仮登記の移転の仮登記）で入ることになります。したがって、「本登記によってされる」とする記述は誤りです。

【問題文】

イ

【結論：誤り（バツ）】

【解説】

ここは非常に多くの受験生が引っかかる罠論点です！ 2号仮登記（所有権移転請求権）を移転するときは、常に「2番付記1号」のように付記登記で入ります。

しかし、今回のように「1号仮登記（所有権そのもの）の移転」をする場合、それは「主登記」で入るというルール（先例）があります。 たとえその移転の原因が「売買の予約」であったとしても、1号仮登記の処分（移転）である以上は主登記（独立した新しい順位番号）で入れなければならないため、「付記登記によってされる」とする記述は誤りです。

【問題文】

ウ

【結論：誤り（バツ）】

【解説】

仮登記の段階では、登記識別情報の提供は不要です。

【問題文】

エ

【結論：正しい（マル）】

【解説】

添付情報の基本ルールです。 通常の「本登記」で所有権を新しく手に入れるときは、「本当にその住所にその人がいるか」を確かめるために、登記権利者（C）の住所証明情報（住民票）が必須となります。

しかし、「仮登記」を申請する段階においては、まだ一時の仮の状態にすぎないため、登記権利者の住所証明情報の添付は一律で「不要」とされています。本肢は売買の予約による仮登記（仮登記の仮登記）の申請ですので、Cの住所証明情報は不要であり、記述は正しいです。

【問題文】

オ

【結論：正しい（マル）】

【解説】

仮登記の登録免許税に関する知識です。

通常、所有権の売買による「本登記」の税率は原則「1000分の20（2%）」です。そして、所有権の売買による「仮登記（1号仮登記）」を入れるときの税率は、その半分の「1000分の10（1%）」と法律で決まっています。

今回のケースは、すでに2番で入っている1号仮登記をさらにCに移転する（仮登記の移転）手続きですが、この場合も通常の1号仮登記と同様に「1000分の10」の税率が適用されます（登録免許税法別表第一第一号（十二））。したがって、記述は正しいです。

🏁 正解の組み合わせ

本問は「正しいものの組合せ」を求めています。

・ア：誤り（本登記ではなく仮登記になる）
・イ：誤り（1号仮登記の移転は主登記による）
・ウ：誤り（登記識別情報は不要）
・エ：正しい（仮登記申請において権利者の住所証明情報は不要）
・オ：正しい（1号仮登記の移転の登録免許税は1000分の10）

正しい記述は エ と オ なので、正解は 5 となります。